514번쩨 독서요약 입니다.
■ 키워드
스타벅스,건물주
■ 책 정보
- 제목 : 나의 꿈 스타벅스 건물주
- 저자 : 전재욱, 김무연
- 출판일 : 2023년 3월 1일
■ 상상빌더 한줄 요약
스타벅스 건물주 되기!
■ 책 소개
스타벅스 건물주들의 비밀을 대한민국 최초로 밝혀낸 책!
누구나 꿈꾸지만 아무나 될 순 없는 ‘스타벅스 건물주’, 이 책은 미지의 영역에 머물던 그들의 정체를 국내 최초로 파헤친다. 매우 까다롭기로 유명한 ‘스타벅스 입점’에 성공한 건물주들의 연령별 특징이나 사는 지역 등을 알려줌과 동시에 스타벅스 매장의 특징과 임대료, 임대 과정 등을 자세히 공개한다.
스타벅스는 정형화된 매장을 반복 출점해 ‘최소한의 공간에서 최대한의 결과를 내는 방식’에 집중한다.
숱한 커피 브랜드가 우후죽순으로 생겨나고 있는 상황에서도 압도적인 우위를 자랑하는 스타벅스는 지역의 상권을 대표하며 ‘스세권’이라 불리는 영역을 형성한다. 스타벅스가 입점해 있는 건물을 소유한 것만으로도 건물주는 건물의 가치를 올리고 쏠쏠한 임대료도 맛볼 수 있다. 그러나 누구나 그 혜택을 받을 수 있는 건 아니다. 스타벅스는 전 지점이 직영으로 운영되기 때문에 그야말로 스타벅스의 ‘선택’을 받아야만 매장을 입점시킬 수 있다. 문제는 어떻게 해야 선택받을 수 있는 건지 알 도리가 없다는 것이다. 스타벅스는 물론, 전문 부동산 개발사를 포함한 그 누구도 스타벅스를 설득할 방법을 알려주지 않는다. 이런 상황에서 베일에 싸여 있던 스타벅스 건물과 건물주들의 비밀을 하나둘 파헤치는 저자의 노력은 스타벅스 건물주 유망주들에게 큰 희망과 가능성을 선물한다.
이처럼 이 책은 스타벅스에서 파는 커피나 스타벅스 기업 자체의 이야기를 다루는 기존 책들과 달리, 독특하게도 스타벅스의 매장과 건물이라는 ‘부동산’ 측면의 이야기를 담고 있다. 어떤 곳의 스타벅스 매장이 잘 되는지, 그 주변 상권과 어떤 상호작용을 맺는지, 결정적으로 그러한 상호작용이 브랜드로서의 스타벅스와 임차인으로서의 스타벅스로서 부동산의 이해관계인 사이에 어떠한 결과를 일으키는지 따져보고 정리했다. 저자가 알려주는 스타벅스의 부동산 공식을 잘 흡수해 수동적으로 스타벅스가 유치되길 바라는 건물주가 아닌, 직접 이를 유치해내는 능동적 건물주가 되어보자. 책에 담긴 내용을 분석하고 진지하게 접근한다면, 나의 꿈 스타벅스 건물주가 아닌, ‘나의 현실 스타벅스 건물주’가 될 수 있을 것이다.
■ 책에서 얻은 내용
○ 필사는 문장을 세울 근육을 기르는 과정이다. 그래서 ‘훔치는 표절’과 다르다. 이걸 알고 필사하면 2가지가 따라온다.
첫째는 ‘시간 단축’이고, 둘째는 ‘오류 감소’다. 기자의 노하우가 담긴 글을 취하는 것이니 배우는 시간이 짧아지고, 결과물을 참고하는 것이니 틀릴 리스크가 적다. 적어도 글을 전개하는 기술은 익힐 수 있다. 당시의 필사적인 필사는 지금 내가 글을 쓰는 밑거름이 되었다.
대신 조건이 붙었다. 필사할 대상은 ‘좋은 기사’여야 한다. 이게 어렵다. ‘좋은’은 평가의 대상이다. 그래서 상대적이다. 여기서 절대적으로 필사할 대상을 찾는 것 자체가 모순이다. 선문답하는 기분이다.
스타벅스를 취재하며 필사가 떠올랐다. 스타벅스는 피리 부는 사나이였다. 모두가 스타벅스를 따라 했다. 소비자가 좇고, 그 뒤를 또 다른 소비자가 좇아갔다. 동종 업계와 업체에 소속한 종사자도 스타벅스를 간다. 언론도 마찬가지다. 심지어 스타벅스조차 스스로를 복제했다. 그 무리에서 엉거주춤하게 선 이는 ‘스타벅스 건물주’였다.
전국에 숱하게 많은 건물주 가운데 소수만 스타벅스 매장을 연다. 사실 그리 어려운 일은 아닐 법하다. 주변에서 스타벅스 입점에 성공한 건물주를 따라 하면 그만이다. 그런데 누구인지 모르니 안 보이고, 알더라도 물어보면 안 알려준다. 돈이 걸린 문제는 모두가 민감하다. 결정적으로 이걸 따라 해도 되는지 확신이 안 선다.
여기서 필사의 기술이 떠올랐다. 나는 필사적으로 스타벅스 건물주를 필사하려는 이들에게 필사할 만한 대상을 찾아주기로 했다.
○ 스타벅스 옆에 스타벅스가 생긴다. 전형적인 ‘빈익빈 부익부’ 출점 전략이다. 스타벅스는 사람 가는 데를 따라가는 까닭이다. 핵심은 정주인구가 아니라 유동인구다.
스타벅스는 스타벅스 옆에 스타벅스를 낸다. ‘클러스터 전략’(cluster strategy)이라고 한다. 시쳇말로 ‘초토화 출점’이라고 부른다. 스타벅스 매장을 유치하려면 이런 특성을 활용할 만하다.
이러한 전략은 장단점이 갈린다. 매장 밀집 지역은 통상 상권이 발달해 있다. 기본 요건과 임대 조건이 맞으면 추가로 매장을 유치하는 데에 크게 무리가 없다. 검증된 지역이기 때문이다. 대신에 초기 진입의 문턱이 높다. 비용이 든다는 의미다.
○ 스타벅스 매장은 국토 면적 50%에 분포한다. 그 지역에 대한민국 국민 90%가 살고 있다. 그런데 도시 간판을 달고도 스타벅스 매장이 전무한 곳이 있다. 전국에 7곳, 과연 어딜까?
전국 17개 시도에 달린 시군구(市郡區)*는 229개다. 그중 스타벅스 매장이 있는 지역은 152개로 전체의 66.3%다. 서울과 6개 광역시에 달린 자치구(區 · 총 69개)에는 한 곳을 제외한 모든 지역에 매장이 있다. 인천 옹진군이 유일한 한 곳이다. 이렇듯 매장이 없는 나머지 33.7%(77개) 시군구는 대부분 군이다. 이 명단에 이름을 올린 시(市)도 전국에 7개나 된다. 강원 삼척시·태백시, 경북 상주시·영주시·영천시, 전북 김제시·남원시가 해당한다. 인구 50만 이상 시에 달린 32개 비(非)자치구에는 매장이 빠짐없이 분포했다.
다수 군은 스타벅스를 담지 못했다. 전국에 있는 군은 모두 82개다. 여기서 70개 군은 스타벅스 매장이 없다. 열에 여덟아홉꼴(85.3%)이다. 스타벅스가 없는 전국 77개 시군구 가운데 군의 비중은 90%다. 결국에는 인구 때문이다.
지역 인구가 5만 명을 넘으면 시로 승격하고, 그 이하면 군에 머문다. 인구 5만 명은 절대적인 소비력이 갈리는 허들이다. 실제로 무매장 77개 지역 평균 인구는 4만 6,213명, 중위 인구는 4만 1,574명(경북 성주군)이다. 스타벅스 매장 1개가 전국 인구에 돌아가는 3만 1,324명에도 미치지 못하는 지역은 22개로 허다하다.
○ 전국구 매장 스타벅스는 이제 지방의 DT를 주목한다. 장기 임대와 저렴한 임대료라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있기 때문이다. 수도권에 몰렸던 기회가 지방에 더 열릴지 주목되는 포인트다.
스타벅스의 시작은 서울을 기반으로 하는 ‘로컬 커피숍’이었다. 지금이야 전국 시도에 빠지는 곳이 없고 전체 시군구 66%(229개 가운데 152개)에 들어섰지만, 걸음마 시절은 있었다. 이 당시는 한 해에 출점하는 매장 대부분을 서울에 뒀다. 서울 매장 출점 비중이 30%대로 내려온 것은 2011년에 이르러서다. 1999년 7월 서울에 1호 매장이 생기고 난 지 12년 만이다. 서울이 아닌 지역에 처음 스타벅스 매장이 생기기까지는 1년 10개월이 걸렸다. 경기 고양시에 있는 화정점(2001년 5월 개소)이 주인공이다.
○ 지방 출점은 드라이브스루(DT)와 밀접한 연관성을 보인다. DT는 넉넉한 공간에 지어야 한다. 공간은 건물이 아니라 토지 면적을 의미한다. 자동차가 드나들어야 하기 때문이다. 그런데 애초에 자동차 통행을 고려하지 않고 지은 건물은 DT 매장으로 쓸 수 없다. 그래서 상당수 매장은 DT 영업에 최적화한 맞춤형 건물을 별도로 짓는다.
○ 스타벅스를 유치해 얻는 월세는 어찌 보면 부차적인 이익일 것이다. 결국에는 건물 가치를 올리는 것이 본질이다.
○ 매장은 과거보다 지금이 확연하게 커질 것이고, 추세대로면 앞으로도 그럴 것이다. DT가 대세로 자리 잡고 있다는 것을 의미한다. 층수로 보면 1층보다 2층이 낫다.
○ 스타벅스는 튀는 걸 꺼린다. 정형화된 매장을 반복해서 출점하고, ‘최소 공간’을 찾아 ‘최대 이익’을 추구한다.
스타벅스의 취향을 알면 구미가 당기는 제안을 할 수 있다
○ 스타벅스는 창사 이래 매장을 빌려서 쓰는 임차 정책만 고집한다. 매장을 끊임없이 늘리기 위해서다.
○ 우량 임차인을 만나는 것은 임대인으로서도 행운이다. 그래서 어떤 임대인은 스타벅스에서 임대 보증금을 아예 안 받기도 한다. 장기 계약으로 임대료 인플레이션이 걱정이면 ‘기간별 특약’을 활용하자.
○ 월세를 정액으로 받으면 대구, 서울, 경기에서는 월 1,000만 원 이상 가능하다. 정률로 월세를 받길 원한다면
평균적으로 월 매출의 13%를 받을 수 있다.
○ 모든 임차인이 마찬가지이듯 스타벅스도 임대 보증금을 떼일지 걱정한다. 그래서 스타벅스는 반드시 전세권 설정을 한다. 만약 임대인이 이를 거부하면 계약은 물 건너간다.
○ 스타벅스 건물의 가치는 돈 버는 데 도가 튼 사모 펀드도 인정하고 있다. 그런데 개인이 스타벅스 건물에 간접투자할 방법은 스타벅스 건물을 보유한 상장사 주식을 사는 것 말곤 없을까? 있다. 그것은 바로 리츠 투자다.
○ 스타벅스는 ‘고객 회전’이 느리다. 오래 머물도록 유인하는 것인데, 그러려면 쾌적한 환경을 조성하는 게 중요하다.
화장실을 포함해 갖가지 요구가 깐깐하지만, 그래서 건물 가치가 오른다.
하자는 대로 하면 손해는 안 본다니까!
부동산업계에서는 스타벅스를 ‘최고의 건물관리인’이라고 칭한다. 요구가 깐깐하기는 해도 하나둘 들어주다 보면 어느새 건물이 말끔해진다는 것이다. 화장실만 깨끗해도 그 건물은 인상이 좋아진다. 여기에 건물 외벽을 정리해 스타벅스 간판을 가리지 않을 것, 가로변을 정비해 외관이 말끔할 것, 외벽은 내외부에서 바라보기에 막힘없이 넉넉한 통창을 달 것 등등까지 사실 임대인이 스스로 하더라도 손해볼 게 없는 것들이다.
이러저러한 핑계와 비용 때문에 미루고 있던 걸 스타벅스를 만난 김에 풀어가는 것이다. 처음에는 비용 문제이지만 상승한 건물 가치와 비교하면 남는 장사다. 그래서 스타벅스를 부동산 컨설턴트로 여기는 임대인도 상당하다고 한다.
하지만 모든 임대인이 스타벅스의 요구를 기꺼이 받아들이는 것은 아니다. 상수도와 전기 배전을 늘려달라, 독립적인 출입구를 따로 만들어달라 등 여타 임차인이 하는 요구와는 차원이 다르다. 서울 시내 요지에 건물을 가진 B 법인은 깐깐한 요구 탓에 매장 출점이 무산된 사례다. 이 사례의 관건은 출입문을 추가로 증설해달라는 요구였다. 스타벅스 측은 건물 출입구가 하나라서 매장을 드나드는 고객 동선이 꼬이는 것을 결격 사유로 삼았다. 대부분의 스타벅스 매장은 이런 이유에서 별도 출입문을 갖는 게 일반적이다.
○ 대학도 하나둘씩 학교 소유의 건물에 스타벅스를 유치하고 있다. 이에 따른 임대수익은 단순히 학교 재단의 이익뿐만 아니라 학생 복지로 돌아온다.
○ 스타벅스 건물주의 주요 투자층인 40~50대는 투자 측면에서 후발주자이므로 주요 상권의 건물을 사들이기보단
새 장소를 물색해야 한다. DT를 유치하거나 전문 부동산 개발사와 손을 잡는 것이다. 시 외곽에 여유 부동산 있다면
DT 유치 문의하세요
○ 스타벅스 건물주, 그들은 누구일까? 우리나라 경제를 지탱하고 있는 40~60대가 대부분이다.
스타벅스 건물주 가운데 열에 한 명은 국내 최고 부촌인 서울 강남구에 살고 있다. 스타벅스 건물주의 평균 연령은 55.9세다.
■ 저자소개
○ 저자 : 전재욱 / 기자
2012년 기자로서 취재를 시작해 법조와 금융시장, 자본시장, 유통산업을 차례로 담당했다. 현재는 〈이데일리〉 편집국 디지털콘텐츠부에서 시공간 경계를 넘나들며 지구상 모든 영역을 도맡고 있다. 그간 별개의 분야를 거쳐오면서 서로의 공통분모를 찾아내고자 애써 고민했다.
○ 저자 : 김무연 / 기자
2017년 〈이데일리〉에 입사하며 언론계에 입문해 증권부 투자은행(IB) 팀에서 사모투자펀드(PEF) 운용사와 벤처캐피털(VC) 등 자본시장의 큰손들을 취재하며 기업, 부동산 등 유무형 자산에 대한 전문가들의 투자 전략을 취재했다. 현재는 〈문화일보〉 법조팀 기자로 활동하며, 정치적 사안이 연계된 사건뿐만이 아니라 재계·기업이 얽힌 법리적 쟁점과 뒷이야기를 파악하는 데 힘쓰고 있다.
지금까지 상상빌더 였습니다. 감사합니다.
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