빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래. 저자 경제만랩 리서치팀

 

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<463번째 독서요약 입니다.>

■ 키워드

 

 

■ 책 정보

- 제목 : 빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래

- 저자 : 경제만랩 리서치팀

- 출판일 : 2022년 12월 16일

 

■ 책 소개

○ 단순히 감으로 부동산시장을 평가하는 시대는 끝났다!

이제 객관적인 데이터가 주는 시그널에 주목하자!

 

“그래서 집값이 언제 오르고 언제 내리는가?” 부동산시장을 대하는 많은 사람들의 공통된 관심사이자 질문이다. 이에 대해 명확하게 짚어줄 부동산 전문가가 많지 않은 이유는 부동산의 변동 요인이 매우 다양한 형태로 나타나기 때문이다. 그러나 빅데이터 트렌드 분석을 통해 시그널을 포착한다면 부동산시장에 대한 어느 정도의 예견이 가능하다. 이 책은 객관적인 데이터를 통해 부동산시장을 파악하고 분석해 올바른 투자전략까지 세울 수 있는 노하우를 담았다.

 

우리나라 부동산시장은 심리적인 요소가 크게 작용하는 것이 현실이다. 그러나 이제 단순히 감으로만 부동산시장을 평가하는 시대는 끝났다. 데이터가 그려주는 시그널은 집값 향방을 예측하는 데 강력한 무기가 된다. 부동산 데이터들은 누구나 쉽게 접하고 구할 수 있다. 이제는 단순한 주택거래만이 아닌 매입자의 거주지별, 연령별, 거래주체, 거래 규모, 거래용도 등의 데이터를 활용할 수 있어 과거보다 더 구체적인 시장분석이 가능해진 것이다. 아직은 해석하는 일이 낯설고 어려울 뿐이다. 과거를 통해 미래를 보는 역사처럼, 지금과 같은 부동산 침체기일수록 과거의 경제상황을 현재와 철저히 비교분석하는 일이 필요하다. 그럴 때 미래가치가 높은 부동산을 앞서 파악하고 기회가 왔을 때 바로 실행에 옮길 수 있다. 가장 필요한 때 가장 좋은 집을 매수하고 싶다면, 미래가치가 높은 부동산을 알고 투자에 성공하고 싶다면, 객관적인 데이터를 기반으로 한 이 책이 유용한 전략서가 될 것이다.

 

 

■ 책에서 얻은 내용

○ 1장에서는 코로나19로 경제에 큰 변화를 맞이하면서 부동산시장이 구체적으로 어떤 변화가 있었는지 살펴본다. 팬데믹 때 정부의 재정지출 증대로 부동산시장이 호황을 이루며 부의 양극화가 뚜렷해진 상황에서 엔데믹으로 들어서는 부동산시장의 변화를 분석한다.

 

2장에서는 미래를 전망할 수 있도록 빅데이터로 부동산시장을 분석한다. 누구나 쉽게 구할 수 있는 부동산 관련 데이터들을 서로 비교 분석하여 부동산시장을 예측한다.

 

3장에서는 대한민국 부동산시장의 중심인 서울 부동산시장을 분석한다. 현재 서울 아파트 거래량이 현저히 줄어들고 있지만 정부가 규제를 완화해서 공급문제를 해결한다면 부동산시장은 안정화가 이뤄질 수 있다는 지표를 데이터로 확인한다.

 

4장에서는 공급 정책의 핵심 지역인 수도권의 부동산시장의 흐름을 살펴본다. 부동산시장에서 중요하게 분석해야 할 요소는 입지다. 데이터를 기반으로 한 입지 분석으로 부동산의 미래가치가 높은 곳을 짚어준다.

 

5장에서는 5대 광역시 부동산시장을 분석한다. 지역별로 부동산 편차가 다르므로 각 광역시마다 부동산시장을 보는 눈도 달라야 한다.

 

6장에서는 정부 정책에 따른 부동산시장을 살펴본다. 역대 정부의 정책에 따른 부동산시장의 변동을 살펴본다면 부동산시장을 전망하는 데 도움이 될 것이다.

 

7장에서는 수익형 부동산에 대해서 알아본다. 수익형 부동산은 주거용 부동산과 데이터도 다르고 해석하는 부분도 다르다. 오피스텔, 상가, 토지 투자 방법을 부자들의 포트폴리오와 함께 살펴본다.

 

부록에서는 부동산 데이터를 확인할 수 있는 유용한 사이트들을 공유한다.

 

○ 기준금리 변동은 부동산시장에 지대한 영향을 끼친다. 2020년에 코로나19의 확산으로 침체된 경기를 살리고자 한국은행은 기준금리를 인하했고, 이에 대출이자가 저렴해지면서 많은 사람들이 부동산 투자에 뛰어들었다. 이는 부동산 가격이 상승하는 요인이 되었다고 할 수 있다. 하지만 2021년 말부터 한국은행은 기준금리를 인상하고 있는데, 이는 급상승한 물가를 바로잡고 부동산 가격을 조정하겠다는 것을 의미한다.

 

○ 2023년 상반기까지 금리 인상 기조 이어질 듯, 똘똘한 한 채에 주목하는 시장!

기준금리 인상 기에는 부동산이 위축될 수 있기 때문에 입지가 탄탄하고 수요가 많은 대체할 수 없는 부동산, 이른바 “똘똘한 한채” 영향력이 더욱 강해질 것으로 보인다. 대표적인 입지가 서울의 강남이다. 그러나 똘똘한 한 채를 찾을 때 무조건 강남이나 서울만 고집할 필요는 없다. 수도권에서도 그렇고, 지방에서도 지역 내 핵심지역인 “지역내 강남”으로 불리는 곳에 관심을 두어야 한다. 실제로 미분양이 극심한 지역에서도 “똘똘한 한채”는 가격방어가 안정적이다.

 

○ 멈추지 않는 부의 양극화! 지금이라도 부동산 대열에 합류하자!

부의 양극화는 불경기가 지속되는 상황에선 더욱 뚜렷해진다. 결국 돈이 돈을 버는 시대는 멈추지 않을 것이고, 이같은 양극화를 좁히기 위해서라도 소득 외에 자산 가치를 높일 수 있는 부동산에 귀 기울일 수밖에 없다.

 

○ 건설사들은 다양한 분양 마케팅을 내세우며 소비자들을 끌어모으고 있다. 그러므로 소비자들은 더욱 스마트하게 판단해야 한다. 건설사들의 미분양 마케팅에 현혹되지 않기 위해서는 특별분양이나 회사보유분이라는 말을 긍정적으로 여기지 않아야 하고, 분양공고는 물론 옵션 비용과 현장 입지를 확인해야 하고, 직접 발품을 팔아 주변 시세 등을 체크해봐야 할 것이다.

 

○ 부동산 폭락론자들이 말하는 3가지 근거!

우선 부동산 폭락론의 가장 큰 근거는 '비정상적인 주택구입부담지수, 증가하는 미분양과 공급물량, 인구감소와 고령화로 인한 붕괴'등을 꼽을 수 있다.

 

폭락론의 첫 번째 근거는 주택구입부담지수가 너무 높아져서 주택 실수요가 줄어 부동산 가격이 하락한다는 것이다. 한국주택금융공 사의 주택금융지수를 살펴보면 2022년 1분기 전국 주택구입부담지수가 84.6%로 조사되었다. 2017년 1분기만 하더라도 전국 주택구입 부담지수가 59.3%이었지만 5년간 42.7%나 급증해 단기간에 너무 큰 폭으로 올랐다고 그들은 분석한다. 특히 서울 지역의 경우 주택구입 부담지수가 5년간 2배 가까이 증가했다. 2017년 1분기 서울 주택구입부담지수가 103.6%이었지만, 2022년 1분기에는 203.7%로 나타 난 것이다.

주택구입부담지수는 중위소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 때 대출 상환 부담을 지수화한 것으로, 이 지수가 200%를 넘으면 소득의 절반 이상을 주택담보대출을 갚는 데 쓰인다는 의미다. 서울의 집값이 너무 높아져 대출이 감당할 수 없을 만큼 높아진 데다 2021년 말부터 기준금리가 상승한 것을 봤을 때 한국은행이 기준금리를 낮추지 않는 한 높은 대출이자를 감당하 지 못하고 급매물들이 쏟아져 나온다고 보는 것이다. 그러므로 서울을 중심으로 부동산 가격이 높아진 것인 만큼 서울에서 부동산 가격이 내려간다면 전국 집값도 폭삭 내려앉을 것이라는 주장이다.

 

폭락론의 두 번째 근거로는 공급 폭탄, 증가하는 미분양 물량이 흔히 제시된다. 서울의 입주물량은 감소하고 있지만, 문재인 정부의 공급 계획과 더불어 윤석열 정부도 막대한 주택공급을 추진하겠다고 밝힌 만큼 주택이 증가해 수요를 채우고도 남아돌 것으로 보는 것이 다. 여기에 미분양 물량도 늘어나고 있다는 점도 집값 하락의 시그널이라고 분석하고 있다.

 

폭락론의 세 번째 근거는 저출산으로 인한 인구감소와 고령화 등으로 인해 일본식 버블 붕괴와 장기 침체가 올 수 있다는 것이다. 흔히 우리나라 경제와 인구구조가 일본과 비슷하다고 한다. '잃어버린 30년'을 겪은 일본을 우리가 답습할 수 있다는 주장이다. 실제로 우리 나라 인구는 급격하게 줄어들고 있다. 통계청에 따르면 우리나라 인구는 2020년에 5,183만 명으로 최고치를 기록한 뒤 2030년에는 5,119만 명으로 줄어들고, 2040년엔 5,019만 명, 2050년에는 4,735만 명으로 급격하게 낮아질 것으로 전망하고 있다.

 

○ 부동산 폭등론자들이 말하는 3가지 근거!

반대로 부동산 폭등론자들은 '화폐가치 하락으로 인한 실물 가치 상승, 서울의 부족한 입주물량, 묶여 있는 부동산 규제' 등의 3가지 근거로 부동산 가격이 상승할 것이라고 전망하고 있다.

 

폭등론자들의 첫 번째 근거는 화폐의 가치는 하락하지만 실물자산인 부동산의 가치는 상승하게 되어 부동산 가격이 올라간다고 보는 것이다. 즉 시간이 흐를수록 통화량과 화폐가치의 하락이 이어지고 실물 가치는 높아질 수밖에 없다는 것이다. 예를 들어 지난해 1,000원 하던 아이스크림이 올해 1,500원이 되는 식으로 부동산 가격도 세계적인 경제위기가 없는 한 계속해서 상승할 수밖에 없다고 보는 것이 다.

 

집값이 폭등할 것이라는 두 번째 근거는 여전히 부족한 서울의 주택공급이다. 부동산업계에 따르면 2020년 서울 아파트 입주물량은 4만 9,525가구에서 2021년 3만 2,689가구, 2022년 2만 2,092가구로 줄었고, 2023년에는 2만 3,975가구로 2022년보다 소폭 증가하지만 2024년에는 1만 1,881가구로 급감할 전망을 보이면서 여전히 입주물량은 부족하다는 것이다. 그래서 서울을 중심으로 주택가격이 떨어지기는 어렵다고 그들은 분석한다.

 

묶여 있는 부동산 규제는 집값 상승의 세 번째 근거다. 윤석열 정부가 내놓은 공약 상당수가 법 개정이 이루어져야 하는데 야당에서 쉽게 협조하지 않겠지만, 결국은 규제 완화로 가치 상승이 이루어질 수 있다는 것이다.

 

○ 2008년 미국의 금융위기 사태와 2020년 코로나19가 발생할 줄은 아무도 몰랐던 것처럼, 2023년 이후의 미래 경제가 어떻게 흘러갈지 예측하기란 대단히 어렵다. 미래에 대한 전망은 통계뿐만 아니라 정책이나 세계 경제까지 고려해야 하기 때문에 결국 개인의 안목을 기르는 수밖에 없다. 또한 입장이 다르다고 해서 무조건 듣기를 거부하면 안 된다. 그리고 입장이 다르다고 해서 잘못된 통계라 판단하는 일도 없어야 할 것이다.

 

○ 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 수단인 지역주택조합에 대한 관심이 많아지고 있다. 지역주택조합은 아파트를 공동구매하는 방식으로, 일반 민간아파트보다 최대 20~30% 저렴하게 매입할 수 있다는 장점에 많은 사람들이 몰려든다. 그뿐만 아니라 대부분 상업용지와 단독주택, 저층 건물에 있는 주거지를 매입해 아파트를 짓는 경우가 많아 입지적으로도 우수한 편이다. 또한 상업지에 위치한 지역주택조합은 대형마트와 백화점도 인접해 생활인프라가 좋다. 그리고 청약 없이 내 집 마련을 할 수 있다는 장점도 있다. 하지만 저렴하게 내집 마련을 할 수 있는 지역주택조합은 리스크가 있다는 것을 꼭 명심하자.

 

○ “대 월세 시대”의 도래! 고가 월세는 더 증가할 것이다.

요즘 돈이 있어도 월세를 살 수 있다는 인식이 확산되면서 월세에 대한 거부감이 예전에 비해 많이 사라졌다. 또한 기준금리가 계속 인상될 수록 세입자들은 전세보다 월세 로 넘어갈 가능성이 더욱 크다.

 

○ 심리가 지배하는 부동산시장 조급증을 버려라. 부동산 가격은 장기적으로 인구 소득, 경제성장률, 정책 등의 다양한 변수에 따라 움직이는 것은 분명하다. 하지만 단기적으로 심리적 영향이 절대적이다. 심리는 단기적으로 오르내리는 가격을 이해하는데 핵심 변수다. 부동산 시장은 인간의 욕망과 불안이 분출하는 심리적 공간 이라는 말이 있다. 부동산 시장을 디테일하게 살펴보면 실제 사실보다는 억측과 풍문에 더 출렁거리는 것을 알 수 있다.

따라서 기다리는 자가 이긴다. 좋은 기회는 다시 오기 마련이다.

 

○ 사업이 순조롭게 진행된다면 아파트 브랜드(시공사)와 이주비 규모도 중요하다. 조합원 명의 이전 시 이주비의 승계 여부도 당연히 알아봐야 하고, 관리처분인가 후 매도할 것인지 아니면 입주 시까지 보유할 것인지도 이때 결정해야 한다. 대지지분이 낮은 재개발의 특성상 아파트를 분양받을 때 분담금이 높아질 수 있다. 단독주택과 다세대, 다가구, 상가, 빌라 등에 따라 평가금액이 천차만별이기 때문에 주의해야 한다.

 

○ 외계인이 서울로 모일 수밖에 없는 이유에 지목하자. 서울에 거주하지 않는 외지인들이 주택 매입으로 주택 공급이 꾸준히 이어지고 있는 분위기다. 지방보다는 서울로 수요가 모일 것이며, 서울에서는 특히 강남으로 수요가 집중되는 상황이 지속될 것이다.

 

○ 집을 선택하는 데 있어서 “첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지”란 말이 있다. 그만큼 입지는 부동산에서 가장 중요한 요소다. 브랜드와 주택규모 등도 중요하지만 결국 삶의 질을 좌우하는 것은 입지인 만큼, 이를 잘 따져본다면 부동산 투자에서 성공할 수 있다. 직장과의 접근성이 좋고 기존 거주지역과 인접한 곳을 선택하는 경우가 대다수겠지만, 부동산 가치를 높이고 자산 확대의 비중을 높이겠다면 미래가치가 월등한 입지를 선택해야 할 것이다.

 

○ 인천에서는 청라국제도시를 주목할 필요가 있다. 그동안 교통이 불편했던 청라국제도시는 2022년 2월에 7호선 연장선이 착공에 돌입하면서 서울 접근성이 대폭 개선될 예정이다. 7호선 연장선은 7호선 종점역인 석남역에서 청라국제도시역까지 약 10.7km를 이어주는 노선으로, 2007년 도시철도기본계획 구성에 포함된 지 15년 만에 착공을 시작했다. 7호선 연장선은 2027년 12월 개통을 목표로 사업이 진행된다. 7호선 연장선 개통 시 청라에서 서울 주요 업무지구인 강남까지 환승 없이 한 번에 이동이 가능하고, 주요 환승역까지 시간도 대폭 단축되어 청라 주민들의 출퇴근 편의가 크게 개선될 전망이다.

 

○ 부동산시장에서 입주물량은 반드시 체크해야 할 중요한 요소 중 하나다. 입주물량에 따라 집값 상승률이 달라지는 데다 전세시장까지도 직접적인 영향권에 들어가기 때문에 해당 지역의 입주물량은 필수적으로 확인하는 것이 좋다.

가령 해당 지역에 입주물량이 증가하면 대기수요가 감소해 집값 하락 요인이 되기도 하며, 입주를 앞두고 전세 매물이 쏟아져 전세가 큰 낙폭을 보일 수 있다. 그 반대일 경우에는 공급이 이루어지지 않아 집값과 전셋값이 모두 상승할 가능성이 크다.

 

○ 앞으로 2030세대들의 부동산에 대한 관심은 더 늘어날 전망이다. 2021년 말부터 시작된 한국은행의 기준금리 인상으로 대출 상환 부담이 커지고 있는 데다 아파트 가격도 조정되면서 신규 주택 수요가 감소하고 있지만, 금리가 고점을 찍고 내려오는 순간 더욱 적극적으로 내 집 마련에 나설 것으로 보이기 때문이다. 2022년 7월부터 생애 최초 주택구매자에 한해 주택 소재지나 가격, 소득에 관계없이 주택담보대출(LTV) 한도가 80%까지 높아졌고, DSR 산출 시 청년층 장래 소득 인정 비율까지 확대하는 등 대출 규제를 완화하면서 생애 첫 내 집 마련의 연령이 빨라질 수 있다는 분석도 나온다.

 

○ 2022년 상반기에 5대 광역시의 아파트 매매거래 5건 중 1건은 다른 지역의 거주자가 사들인 것으로 확인되었다. 한국부동산원의 거주지별 아파트 매매거래량을 살펴보면, 2022년 1~6월의 5대 광역시 아파트 매매거래량은 총 3만 7,114건으로 확인되었다. 이 중 타 지역 거주자가 매입한 아파트는 총 7,715건으로 20.8%가 외지인 아파트 매입비중인 것으로 확인되었다. 이렇게 외지인 아파트 매입비중이 20%를 넘어간 것은 한국부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년(상반기 기준) 이래 역대 가장 높은 비중이다.

 

○ 부동산시장도 예전에 비해 다양성이 확대되었고, 규모도 커졌다. 이에 따라 정부가 부동산시장에 개입하는 영역이 넓어졌고, 이해관계도 복잡해졌다. 그러므로 정부가 시장에 과도하게 개입하게 된다면 시장이 무너질 수도 있다. 또한 정부가 저소득층이나 주거 불안정을 겪는 이들에게 선의를 베푼다는 좋은 의도와는 달리 부작용을 낳을 수도 있다. 무상으로 도움을 받는 사람들은 계속해서 의지하려는 마음이 생길 것이고, 고소득층은 열심히 일할 의욕을 상실해 활발한 경제활동이 이루어지지 않을 수도 있다. 따라서 정부의 시장 개입은 시장경제의 자유로운 활동을 저해하지 않는 범위 내에서 이루어져야 한다. 가능한 한 시장의 경쟁원리를 시장에 맡기고, 필요한 경우에 최소한의 정부 개입이 이루어져야 할 것이다.

 

○ 윤석열 정부는 전월세 시장 정상화를 위해 ‘임대차 3법 폐지’를 공약으로 내세웠다. 시장원리에 따라 임대인들도 자유롭게 공급량(전월세 물량)을 늘릴 수 있도록 해야 한다는 것이다. 정부가 시장의 물량이나 가격을 직접 통제하는 계약갱신청구권과 전월세상한제 대신 시장원리에 부동산시장을 맡기는 것이다. ‘임대차 3법 폐지’가 공약으로 나온 것은 전세기간을 ‘2년+2년’으로 연장하는 계약갱신요구권과 전월세 인상률을 5%로 묶어 전월세 가격을 직접 통제하는 전월세 상한제가 전월세 물량 급감과 가격 급등을 초래했다는 판단을 했기 때문이다. 물론 여소야대의 정국에서 ‘임대차 3법 폐지’가 현실화되는 것은 쉽지 않을 것으로 보인다. 하지만 개선할 수 있는 대안을 제시해 최대한 합의를 이끌어낼 것으로 보이며, 다주택자에게 인센티브를 줘 전월세 매물을 유도할 것으로 보인다.

 

○ 신도심 상업시설의 경우 신규 시세가 반영되는 만큼 분양가나 매수 가격대가 높게 측정된다. 신도시 개발에 맞춰 상업시설 공급도 활발히 이루어져 원하는 곳을 미리 선점할 수 있는 데다가 향후 큰 폭으로 가치 상승을 기대할 수 있다. 하지만 분양가의 적정성을 확인하기 어려운 데다 향후 배후수요 규모 등이 예상한 대로 흘러가지 않을 가능성이 있기 때문에 가급적 리스크가 적은 곳을 택하는 것이 좋다.

 

○ 부동산 매입 계획에 대해 ‘이미 매입했거나 매입할 계획이 있다’고 말한 부자들의 비중은 강남과 강북의 차이가 크게 없었다. 하지만 ‘매입할 계획이 없다’고 의사를 밝힌 부자의 비율은 강남 부자 57%, 강북 부자는 48%로 큰 차이를 보였고, ‘향후 정책 변화 등 추이를 살펴보고 결정하겠다’고 응답한 비율은 강북 부자 36%, 강남 부자 26%로 강북 부자의 비율이 훨씬 큰 것으로 확인되었다.

 

○ 토지에 투자하기 위해선 투자 기간을 정하는 것이 좋다. 투자 기간에 따라 투자할 토지의 종류가 달라지기 때문이다. 투자 기간을 중단기(5~8년)로 계획한다면 도시와 가깝고, 도로와 인접한, 너무 넓지 않은 크기의 토지(500평)에 투자하는 것이 좋다. 그래야 쉽게 매수인을 찾을 수 있고, 매도하기에도 편하다. 반대로 투자 기간을 장기간(8년 이상)으로 계획한다면 토지의 개발 가능성이나 개발호재가 있는, 저렴하고 넓은 토지를 매입해야 큰 차익을 누릴 수 있다.

 

 

■ 저자소개

○ 저자 : 경제만랩 리서치팀

데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석·제공하는 큐레이션 서비스팀이다. 2018년 5월에 첫 론칭 이후 지금까지 수백 건의 부동산 실황 및 분석 자료를 주요 언론사와 부동산 관련 업계에 제공하고 있다.

 

○ 저자 : 오대열

신문방송학 전공 후 언론사에서 취재기자로 일하다 부동산업계에 발을 들였다. 현재는 팀장으로서 경제만랩 리서치팀 총괄을 맡고 있다.

 

○ 저자 : 황한솔

문과 출신이지만, 숫자에 강하다. 국내외 부동산 통계를 수집해 계량하고 분석·발표하는 일을 하고 있다.

 

 

이상으로 독서요약을 마치겠습니다.

본 녹음은 타입캐스트를 이용하였습니다.

 

지금까지 “상상빌더” 였습니다.

감사합니다.

 

 

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