부동산 절세 완정정복 / 이승현

ㅁ저자소개 : 이승현(필명:자본가)

 - 진진세무회계회계사, 부동산절세연구소소장.

 - 북극성부동산재테크, 나라감정평가법인 고문세무사

 - 고려대 경영학과를 졸업

 - 삼일회계법인에서 회계사 근무

 - 건국대 부동산대학원에서 금융투자를 전공

 - 자본가라는 필명으로 세금 강의를 하고 칼럼을 쓰다가 부동산 투자하는 회계사로 알려지기 시작했다.
 - 저자블로그 : http://blog.naver.com/zinzintax

 

<책의 내용 등>

ㅁ보유세강화, 재산세 공시가격 인상으로 부동산 투자를 통해 수익을 얻으려면 세금에 대해서 알아야 함

ㅁ3주택 이상자가 서울 집을 10억 마겼다면 약 6.4억원의 세금을 내야함

ㅁ양도소득세 계산구조

 * 기본공제는 연1회 250만원

 * 장기보유특별공제 : 약 1년에 2%정도씩 공제. 1세대 1주택자는 1년에 약 8%공제

 * 2년 이상 거주한 경우에만 1세대 1주택자 장기보유특별공제 최대 80% 적용 : 9.13대책으로 20년부터 적용

 

ㅁ1세대1주택 고가 주택 양도세 계산 : 고가주택은 1주택 비과세에 해당되어도 9억원 초과분은 양도세 과세

 * 과세대상 양도차익=전체양도차익 x ((양도가액-9억원)/양도가액)

 

ㅁ양도소득세율

 - 주택과 조합원입주권도 개인은 1년 미만은 50%

 

ㅁ다주택자 중과세 : 조정대상지역 다주택자 중과 한시적 배제(12.16대책) --> 올해 6월말까지

 - 3주낵 중과 20%,  2주택자 중과 10%

 

ㅁ양도소득세 비과세 개정세법 : 1세대1주택 비과세 요건, 일시적 1세대 2주택 비과세특례 개정세법

 

ㅁ1세대 1주택 비과세 요건 : 소득세법 시행력 제154조①

 * 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유할것

 * 2년이상 보유(17.8.3이후 취득한 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주)

 * 실지거래가액 9억원 초과분에 대해서는 과세

  --> 꼭 전입세대열람을 해볼것

  --> 양도일 현재는 잔금을 치르는 날임. 자금일과 소유권 이전일 중 빠른 날.

  --> 다주택자도 양도일 현재 1세대 1주택이면 비과세 가능함

  --> 같은날에 여러채를 양도하는 경우 비과세 판단 : 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 봄.

 

ㅁ1세대1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화

* 기존규정 : 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 잇는 경우로서 보유기간이 취득일로붜 2년 이상일 경우 양도세 비과세

* 개정규정 : 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최정적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 양도세 비과세

 

ㅁ1세대1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화 : 다주택을 보유한 기간은 제외하고 1주택 거주를 2년 해야 비과세.

 - 내년부터는 3주택자가 1,2번을 팔아도 바로 3번이 비과세 주택이 되는 것이 아니라 2번 팔고도 3번째 주택이 2년 거주를 해야 비과세가 됨

 

ㅁ일시적 1세대2주택 비과세특례 : 1.2.3법칙

 * 종전주택 취득한 날로부터 1년 이상 경과 후 대체주택 취득할것

 * 양도일 현재 종전주택은 2년이상 보유

 * 대체주택을 취득하고 3년 이내 종전 주택 양도하면 비과세

   -> 2년 이내 종전 주택 양도하면 비과세(9.13대책)

   -> 1년 이재 종전 주택 양도하고, 새 집에 들어가 살아야(전입)해야 종전 주택 비과세(12.16대책)

 

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