아파트 투자는 사이클이다. 저자 이현철

https://youtu.be/MCm3YaYV66Q

<449번째 독서요약 입니다.>

■ 책 정보

- 제목 : 아파트 투자는 사이클이다

- 저자 : 이현철

- 출판일 : 2022년 10월 28일

 

■ 저자소개

○ 저자 : 이현철

대한민국 유일무이 대중심리를 바탕으로 시장을 정확하게 분석하는 부동산 전문가다. 2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 투자 상품을 앞둔 대중 심리의 민낯을 고스란히 마주했다. 전통경제학 기준으로 볼 때 인간은 합리적인 존재이기에 쌀 때 사고 비쌀 때 파는 합리적인 선택을 하는 게 맞지만, 대한민국에만 존재하는 전세 제도와 정부의 시장 개입과 강력한 규제로 인해 행동경제학에 기반한 투기 심리의 프레임으로 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트사이클론을 주창했다. 정부의 규제마저 이기는 가장 강력한 에너지는 대중의 투기 심리임을 밝히고, 상승과 하락의 진행을 논리적으로 설명하는 근거인 전세가와 매매가의 상관성을 명확히 규명했다. 또한 여타 전문가와 다르게 정부의 시장 규제를 역지사지 입장으로 각 주체에 맞게 합리적으로 해석하여 솔루션을 제공하는 것으로도 정평이 났다.

대중이 듣고 싶어하는 얘기가 아닌 냉정하고 정확한 시장 분석을 해왔기에 전망 당시에는 대중의 반발을 불러왔지만, 시간이 지날수록 예측의 정확도로 인해 신뢰가 쌓이며 전문가 중의 전문가로 인정받고 있다. 상승과 하락 어느 한 면만을 고집하는 반쪽짜리 전문가가 아닌, 시장의 사이클에 따라 상승과 하락의 사이클을 예측하는 전문가로서 귀감을 보이고 있다.

 

■ 책 소개

○ 대한민국 부동산 시장을 소름 끼치도록 정확히 예측한 진짜 전문가!

전세계 투자 대가의 격언을 빌려 아파트 사이클과 매매 타이밍을 설명한다!

 

아파트사이클연구소 이현철 소장은 여러 부동산 전문가가 하락을 점치던 2018~2019년에 ‘부동산 폭등장이 온다!’고 외치고, 모두가 한목소리로 집은 오늘이 가장 싸니까 무조건 사야 한다고 부르짖던 2021년에는 조정을 지나 본격적인 하락장이 도래할 것이라며 매도를 권유했다. 또한 임대차 3법 시행 만 2년이 되는 2022년 8월 전세대란이 올 거라는 부동산 전문가들의 한결같은 예측과 반대로 ‘8월 전세대란은 없다!’며 못을 박았다. 전문가들이 자신의 빗나간 전망에 대한 해명 없이 달라진 시장에 따라 입장을 바꿀 때, 이현철 소장의 전망은 현실에서 그대로 실현되고 있다. 예언에 가까울 정도로 정확한 시장 예측을 할 수 있었던 건 현장에서 깨달은 ‘아파트사이클’이 있었기 때문이다.

 

주식투자의 세계에서 매수는 기술, 매도는 예술이라 하듯이, 부동산 투자 역시 상품을 사는 게 아니라 때를 사는 것이다. 부동산 시장은 긴 호흡 때문에 시장 전환의 시그널을 읽기가 어렵고, 상승이든 하락이든 한번 시장의 방향성이 정해지면 긴 시간을 그대로 흘러가는 경향이 있다. 때문에 상승 또는 하락 한 방향만을 주야장천 외치는 이들이 많다. 이들의 잘못된 고정관념과 편견을 깨기 위해 투자의 원리가 일맥상통하는 주식 시장의 대가들이 남긴 명언을 통해 대한민국 부동산 시장의 사이클과 매수, 매도의 시기를 분석했다. 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 투자의 기본은 아파트사이클을 통해서만 이해하고 실행할 수 있다.

 

■ 출판사 리뷰

○ 지금까지 해온 부동산 공부는 가짜다

 

주식, 채권 등 다른 투자 분야와 다르게 대한민국 부동산 시장에는 잘못된 믿음이 신앙처럼 존재하고 있다. 부동산 불패, 강남 아파트는 끝없이 우상향한다, 똘똘한 한 채 등의 얘기가 마치 불가침의 신성처럼 여겨지고 있다. 불과 9년 전 서울 역세권의 브랜드 신규 아파트가 40% 할인 분양에 중형 승용차나 금 50돈을 사은품으로 제공했었다고 말하면 팩트를 체크하기도 전에 그런 일은 있을 수가 없다며 부정하기 바쁘다. 부동산 불패의 상승론자들은 역사에 기록된 하락장의 암흑기에 대해 말하면 믿음에 도전하는 불경스러운 이야기를 들은 듯 반응하기까지 한다. 코로나 팬데믹 이후 세계에 풀린 유동성은 자산시장의 폭등을 불러왔고, 하락장을 경험해본 적 없는 2, 30대 눈에는 부동산 상승장이 영원히 깨어나지 않을 다디단 꿈처럼 여겨졌을 것이다. 그들은 영혼을 던졌고, 일부는 부를 얻었지만 일부는 하락장이라는 지옥의 길로 걸어 들어가고 있다.

 

지금까지의 부동산 공부는 늘 사라는 말만 있었지 언제 팔라는 기준을 명확히 제시하지 않았다. 삼성전자나 테슬라 주식을 사도 언제 사서 언제 팔았느냐에 따라 수익률은 천차만별이듯이, 부동산 또한 언제 사서 언제 파느냐가 가장 중요하다. 하지만 지금껏 해온 부동산 공부는 매도의 출구 전략 없이 ‘오늘이 가장 싸다’며 매수만 부추긴 잘못된 접근이었다. 부동산 전문가라 말하는 이들조차 언제 사라고만 했지 언제 팔아야 한다고 강조하지 않았다. 그것은 매도에 대한 기준 자체가 없었기 때문이다. 하지만 아파트사이클은 대한민국 부동산 시장을 움직이는 핵심 4요소인 심리, 전세가, 분양, 정책을 기반으로 정확히 언제 사서 언제 팔아야 할지를 정확히 안내하고 있다. 금리, 입지, 호재, 경기 등은 시장을 결코 이길 수 없는 2차 요인일 뿐이며, 높은 시세차익을 거두고 매도하는 출구 전략을 세우는 데 도움이 되지 않는다. 지금껏 해온 투자가 그저 운에 자신을 맡기는 것이었다면, 정확한 변곡점을 예측할 수 있는 아파트사이클을 통해 잃지 않는 투자법을 익히고 다시금 다가올 상승장의 기회를 노릴 때이다. 투자는 운이 아니라 실력으로 하는 것이다. 잘못된 전망을 내세웠던 전문가들이 시장은 예측하는 게 아니라 대응하는 것이라는 말로 빠져나갈 때, 아파트사이클을 기반으로 시장을 정확히 예측한 이현철 소장의 인사이트는 더욱 빛날 수밖에 없다.

 

왜 주식과 부동산의 콜라보인가?

 

상승장과 하락장은 거울로 본 듯 똑같다. 다만 정반대의 모습을 비출 뿐이다. 투기 심리가 하늘을 찌르던 2021년에는 상승이 영원하리라고 주장하듯, 하락장에서는 바닥을 뚫고 내려가는 지하실의 공포가 영원할 것만 같다. 환희나 공포에 사로잡히면 그 어떤 이성적이고 합리적인 접근도 통하지 않는다. 이현철 소장이 상승과 하락의 변곡점을 정확히 예측했음에도 그 당시에는 오히려 비난과 욕설이 가득했던 것 역시 대중은 보고 싶은 것만을 보고 듣고 싶은 것만을 듣기 때문이다.

 

2021년 상승장 한복판에서 조정과 하락을 얘기하면 돌아오는 반응은 “너 무주택자지? 너 집 없는 벼락거지지?”였다. 2022년 대선은 남녀갈등과 무주택자와 유주택자의 갈등이 극에 달한 결과였다. 이처럼 대중은 현명한 투자와는 거리가 먼 극단인 편견에 사로잡혀 있다. 이현철 소장은 극심히 굳어진 상승과 하락 어느 한쪽만을 바라보는 대중의 인식을 깨고 인사이트를 주기 위해 세계적으로 추앙받는 주식투자의 대가들이 남긴 투자 격언을 빌려왔다. ‘주식투자의 90%는 심리다’라는 앙드레 코스톨라니의 말처럼, 대중은 비쌀 때 사서 물리는 바람에 비자발적 장기투자자가 되어 버티다가 끝내 못 견디고 바닥에서 매도하는 어리석은 행동을 반복한다. 인간의 욕심은 끝이 없고 같은 실수를 반복하기 때문이다. 수조 원의 재산을 쌓고 평생을 성공한 전업투자자나 펀드매니저로 시장에서 살아남은 이들이 남긴 격언은 심리와 매매 타이밍, 왜 대중과 반대로 행동해야 하는지를 여실히 보여준다. 고수의 길은 통하는 법이다. 주식보다 훨씬 예측하기 쉽고 단순한 로직을 지닌 부동산 투자에 성공하기 위해서, 하루에도 30%씩 오르고 내리며 천국과 지옥을 오가는 주식판에서 대가로 살아남은 이들의 지혜와 함께 아파트사이클의 인사이트를 맛보고 즐기기 바란다. 기회는 늘 준비하는 자의 것이다. 다음에 찾아오는 상승장에서 웃을 사람은 분명 아파트사이클을 익히고 아는 사람일 것이다.

 

■ 책에서 얻은 내용

○ 상승장에서는 누구나 전문가가 될 수 있습니다.

팬데믹 이후 주식시장에서 속칭 동전주라 불리는 잡주를 사도 돈이 됐습니다. 많은 이들은 자신이 주식에 재능이 있다고 생각하고 쉽게 돈을 버는 행복한 순간이 영원할 거라 믿었을 겁니다. 이즈음 퇴사 후 전업투자까지 생각한 분도 많았습니다.

부동산 시장도 마찬가지입니다. “집을 사지 않으면 영원히 도태된다! 망설이는 순간, 당신은 평생 무주택자로 살 수밖에 없다!”라는 메시지는 강력하고 전염성이 강합니다. 욕망과 공포 두 가지 인간 본연의 감정을 자극하기 때문입니다. 부의 사다리가 끊겼다고 느끼는 분노한 젊은 세대와 노후가 불안한 중장년 세대는 상승만을 외치는 이들에게 열광할 수밖에 없었습니다. 그런 와중에 제가 '부동산 하락이 다가온다'는 정반대의 메시지를 설파했으니 어떻게 보였을지는 말하지 않아도 뻔합니다. 이쯤에서 주식 시장의 대가가 한 말을 들어볼까요?

 

물이 빠졌을 때 비로소 누가 발가벗고 헤엄쳤는지 알 수 있다.

_워런 버핏

 

물이 들어올 땐 노를 젓는 게 맞습니다. 하지만 물이 빠지는 조정과 하락의 시기가 되면, 누가 발가벗고 헤엄을 쳤는지,

물이 빠지는 걸 대비 못 한 사람이 누구인지 빤히 드러나기 마련입니다. 진짜 전문가와 가짜 전문가가 확연히 구분될 수밖에 없습니다. 제가 이 책을 쓰는 이유는 단 하나입니다.

 

밀물과 썰물 같은 부동산 사이클을 미리 알고, 대비하고, 투자하자는 것입니다.

팬데믹 패닉에 빠졌었던 여의도 증권가처럼 상투에 영끌해서 집을 사서 집에 돈이 묶이고 대출이자와 원금 상환에 허덕이는 전쟁 같은 삶을 살 것인지, 다가오는 하락장을 대비하고 공부하여 쌀 때 사서 여유와 행복을 누릴 것인지는 어디까지나 투자자의 선택에 달렸습니다.

이 책을 읽는 여러분이 투자의 바다에 가장 먼저 뛰어드는 용감하고 지혜로운 한 마리의 펭귄이 되기를 기원합니다.

 

○ 투자에 있어서 한 가지 상황으로 사고가 고정돼 버리는 것만큼 위험한 게 없습니다. 상황은 늘 가변적입니다. 부동산 시장에 대한 예측이 틀리는 건 상황을 판단할 때 기본 전제로 삼은 조건 설정부터 틀린 경우가 대부분입니다. 앞서 말한 ‘똘똘한 한 채는 결코 하락하지 않는다’는 전제가 이번 상승장에서의 대표적인 잘못된 전제입니다. 집값이 오를 때는 당연히 좋은 집이 많이 올라가듯, 떨어질 때 역시 많이 올라갔던 좋은 집이 가장 많이 떨어집니다. 하늘을 나는 비행기가 추락하는 것이지 횡보하는 바다 위 배가 추락하는 게 아닙니다. 집값이 상승하던 시기에는 조망권, 일조권 같은 무형의 전망에도 프리미엄이 붙고 가치가 매겨지지만, 하락할 때는 실제로 손에 잡히는 실질적인 것의 가격만 남습니다.

 

○ 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 거짓말에 속고 있다.

 

모두가 어떤 자산에 리스크가 있다고 믿어서 매입을 꺼려하면, 결국 자산 가격은 리스크가 전혀 없는 수준으로 떨어진다. _랄프 웬저

 

랄프 웬저 : 월스트리트에서 소형주 투자의 개척자로 꼽힌다. <USA 투데이>가 월스트리트의 포트폴리오 매니저를 대상으로 실시한 '내 자산관리를 맡기고 싶은 펀드매 니저' 조사에서 워런 버핏을 제치고 1위를 차지하기도 했다. 국내에 번역, 소개 된 저서로 “작지만 강한 기업에 투자하라”가 있다.

 

부동산은 입지가 전부라는 얘기를 많이 합니다. 부동산에 관심이 많은 분이라면 어느 지역 어느 아파트가 왜 좋은지 줄줄 꿰고 있기도 하죠. 실제 서점에 나온 부동산 관련 책들을 보면 입지 설명에 많은 장을 할애하거나 부록 명목으로 서울특별시와 지방을 입지별로 구분한 아파트 리스트를 제공하는 경우가 흔합니다.

 

부동산 투자에 이제 막 관심을 기울이는 분들이라면 어느 지역이 뭐가 어떻고, 요즘 뜨는 곳은 어디라더라는 부동산 투자 선배님들의 대화에 끼어들지 못해 괜히 주눅이 들기도 하죠. 비단 부동산 투자만 그럴까요? 자영업이나 식당을 하시는 분들 역시 '입지', 한마디로 '목'이 중요하다는 걸 그 누구보다 잘 알고 계시죠. 목이 어떻냐, 1층이냐 2층이냐에 따라 상가 임대료가 달라지는 건 상식 중의 상식이기도 합니다.

 

물론 입지는 중요합니다. 하지만 거의 대부분의 투자자는 입지보다 더 중요한 게 있다는 걸 간과하고 있습니다. 바로 시장 상황입니다. 쉬운 예를 들어볼까요? 만약 나만 알고 있는 제주 앞바다 다금바리 포인트가 있다고 해보죠. 낚시에 미친 친구들에게 갯바위 포인트를 실컷 자랑하곤 다함께 대어의 꿈을 품고 제주도로 떠났는데, 하필 출조하는 당일 태풍이 몰려와서 낚싯배를 띄울 수 없다면 다금바리 포인트던 붉바리 포인트던 아무 소용이 없습니다. 다금바리 포인트가 입지라면, 태풍은 시장 상황입니다. 시장 상황은 모든 것을 삼켜버리고 모든 장점을 희석시키는 거대한 존재입니다.

개인 투자자는 결코 거스르거나 이길 수 없죠. 코로나 팬데믹 시기에는 유동인구가 많은 최고 입지에 자리 잡은 식당이든 동네 골목 식당이든 가릴 것 없이 매출에 치명적인 타격을 입었습니다. 사회적 거리두기와 영업시간 제한이라는 시장 상황 때문이죠. 변별력 있는 입지는 그대로이고 부동산은 말 그대로 움직이지 않고 변한 게 없지만, 팬데믹이라는 태풍 때문에 입지와 상관없이 요식업 전체의 파이가 쪼그라들었습니다.

 

하지만 많은 분이 부동산 불패나 강남 불패, 입지 불패의 신화에 취해 있습니다. 이는 기상특보를 발령해도 다금바리 포인트가 어디 사라지는게 아니니 태풍 따위 상관없다고 굳게 믿는 것과 다를 게 없습니다. 태풍이 몰아칠 때 배를 띄우면 대물 낚시는 고사하고 목숨이 위험할 수 있 습니다. 마찬가지로 시장에 태풍이 불 때 투자를 진행하면 수익은 고사하고 목돈이 묶이고 이자 부담에 짓눌리며 다시는 부동산 투자를 생각도 하기 싫어질 만큼 지옥 같은 삶을 경험하게 될 수도 있습니다.

 

○ 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다.

빨리 부자가 되는 방법을 말해줄 수는 없지만, 빨리 가난해지는 방법은 알려줄 수 있다. 그것은 빨리 부자가 되려고 애쓰는 것이다. _앙드레 코스톨라니

 

앙드레 코스톨라니 : 유럽의 전설적인 투자자. 철학과 미술사를 전공했고 피아니스트가 되는 것이 꿈이었으나 증권계 투신 후 유럽 전역에서 활동하면서 투자의 대부가 되었고, 두 세대에 걸쳐 독일 증권 시장의 우상으로 군림하였다. 국내에 소개된 책으로는 “투자는 심리게임이다”, “돈이란 무엇인가”, “돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라”등이 있다.

 

연세대학교 세브란스 병원 정신과 외래교수이자 연세 봄 정신건강의학과에서 일하는 박종석 대표원장은 2019년부터 주식 클리닉을 운영하고 있습니다. 그는 무리한 투자로 큰 손실을 겪은 투자자들이 겪는 우울증과 외상 후 스트레스 장애의 치료를 돕고 있죠. 그런 그도 한때 주식 투자를 통해 3억 원 이상의 손실을 보고 심지어 병원에서 해고당하기까지 했습니다. 주식에 빠진 의사, 우울증에 걸린 의사로 병원 안팎에 말이 퍼졌기 때문입니다. '서른여섯 노총각, 흙수저 의사, 평생 모은 돈을 주식으로 날린 의사'가 되어 가족, 친구와의 연락을 모두 끊고 아무 런 희망도, 의욕도 없이 지방으로 내려갔다고 합니다. 명색이 정신과 의사인데 주식 투자로 인해 돈뿐만 아니라 정신 건강마저 잃은 것이지요.

 

그는 실패의 원인을 자만으로 꼽습니다. '정신과 의사니까 자기관리를 잘할 것으로 생각하고 욕망도 절제할 수 있다고 판단한 것이지요. 박종석 원장은 연 5~10%씩 꾸준히 수익을 내겠다는 현실적인 목표가 아니라 주식으로 돈을 벌어 하루라도 빨리 서울에 집을 사겠다는 욕심이 컸다고 합니다. 한 스텝씩 꾸준히 밟은 게 아니라 10계단, 20계단을 껑충 뛰어넘으려고 했던 거죠. 박종석 대표원장은 자신의 실패와 재기를 다룬 책 『살려주식시오』에서 정신과 의사임에도 멘탈이 흔들려 전재산을 날렸던 자신의 과거를 소개하고 있습니다. 그의 메시지는 단순합니다. 주가가 요동친다고 해서 마음까지 요동치면 되겠냐는 것이지요. 흔들리지 않는 편안한 심리 투자만이 계좌를 채운다는 겁니다.

 

EBS 「명의」, KBS 「생로병사의 비밀」 등에 출연했으며 수많은 주식 투자자의 심리를 분석, 연구한 최삼욱 정신과 전문의의 책 『주식은 심리다』를 보면 실제 투자를 통해 이익과 손실을 경험해본 투자자라면 내 얘기인가 싶은 상황이 많습니다. “주식은 심리다”에서는 투자 성공을 1단 계부터 5단계로 나눠 놓았는데요.

 

투자 성공의 1단계가 바로 '나는 어떤 투자자일까?"를 아는 것이라 말합니다. 성공 1단계에서 반드시 필요한 건 '투자 원칙을 세우는' 것입니다. 주식 투자에는 금리나 환율, 물가, 규제와 정책 등 수시로 변하는 여러 환경적 제약 요소가 있습니다. 그러므로 자신에게 맞는 원칙을 세워야 합니다. 원칙은 어떤 일이 있어도 흔들리지 않는 기준입니다. 세상이 흔들릴 때도 최종 투자 선택을 내리는 나는 흔들리면 안 됩니다. 최종적으로 사고파는 건 사람이 하기 때문입니다. 매매 당사자는 이성적이고 합리적인 판단에 따라 매매한다고 느끼겠지만, 이는 착각일 뿐이며 실제로 내리는 최종 결정은 의식적이든 무의식적이든 욕구와 심리의 작동과 선택일 뿐입니다.

 

사람은 기본적으로 자신에게 관대하기 때문에 자신의 선택에 대해서는 후한 점수를 주기 마련입니다. 주식이든 부동산이든 상승장이 이어지면 자칭 전문가라는 이들이 우후죽순 등장하게 되며, 하나같이 약속이라도 한 것처럼 사후확신편향을 보이게 되죠. 남들 앞에서 몇 번 '오르니까 사라'고 말했는데 운이 좋아 맞아떨어지게 되면, 결국 시간이 지날수록 결과에 의미를 끼워 맞추게 되는 겁니다.

 

○ 상승 뒤의 하락은 예정된 미래다.

인기 주식은 빠르게 상승한다. 그러나 희망과 허공만이 높은 주가를 지탱해주기 때문에 상승할 때처럼 빠르게 떨어진다. 기민하게 처분하지 못하면 이익은 손실로 둔갑한다. _피터 린치

 

여러분의 이해를 돕기 위해 상한가를 기록하고 조정을 받다가 떨어지는 주식의 사이클에 부동산 상승과 하락의 사이클을 비유해서 설명드렸습니다.

주식 상한가 종목의 첫날, 둘째날, 셋째날의 흐름을 설명해 드렸죠. 만약 주식 시장의 하루를 부동산 시장의 1년으로 비교해 보면 어떨까요?

첫날 상한가를 기록하듯이 1년간 아파트 값이 치솟습니다.

당연히 집주인들은 팔려고 내놓았던 매물을 거둬들입니다. 이를 본 매수자들은 최고가라도 살 수만 있으면 당장 사겠다고 나서죠. 무주택자 중 일부가 자신 빼고 주변 사람들 모두 부동산으로 부자가 되는 것만 같으니 “나도 사야 하나?” 싶어서 시장에 진입합니다.

 

그 와중에 폭등 전 아파트를 샀던 이들 중 몇이 부동산 전문가라 자칭하며 시장에 등장합니다. 그러고는 "집은 오늘이 가장 싸다, 내일도 상한가 쳐서 3연상 간다!"라며 투자자를 독려하죠. 그러다 보니 2연상을 기록하듯 2년 째에도 상승장은 이어집니다. 3일째 아침이자 3년차 초입, 집값 우상향은 영원히 계속될 것만 같은 기대감에 심장이 터질 것 같습니다.

 

작년과 재작년에도 거칠 것 없이 오르던 아파트이니 3년 차에도 여전히 하늘 높은 줄 모르고 상승할 것만 같습니다. 주식 강세장일 때 주식 리딩방에 사람이 넘쳐나듯 부동산 채널에는 구독자가 넘쳐납니다. 그런데 묘하게 시장의 흐름이 바뀌죠. 더 많이 사랑하는 사람이 을이라던데, 집을 사겠다는 사람의 마음이 조금 식은 것만 같습니다. 왜 그럴까요? 살펴보니 이유가 있습니다. 호가가 너무 높습니다. 사려는 사람들의 희망가는 저 아래입니다. 호가와 실거래가의 갭이 벌어집니다. 몸이 멀어지면 마음 또한 멀어지듯, 호가와 실거래가가 멀어지면 멀어질수록 마음은 차게 식기 마련입니다. 짝사랑하고 쫓아다닐 때는 좋았는데, 밀당이 너무 심하고 도저히 쫓아가기 힘든 호가를 부르니 더 이상 매달리기 힘들어지는 것과 똑같죠. 분명 집값은 올랐는데 집을 보러오는 사람이 없습니다. 호가와 실거래가의 갭이 커질 때, 그래서 매수 심리가 주춤해서 거래량이 떨어질 때가 하락의 전조입니다.

 

○ 지금까지 해왔던 부동산 공부는 가짜다.

숨이 찰 정도로 흥분해서 이야기하는 사람한테서는 절대 아무것도 사지 마라!_버턴 킬

 

버턴 킬 : 하버드대학교 MBA를 졸업하고 세계 최대 투자 기업인 뱅가드 그룹과 거대 보 험회사인 프루덴셜에서 이사로 일했다. 프린스턴대학교에서 박사학위를 취득하고, 예일대학교 경영학부 학장과 미국 대통령 경제자문회의 위원, 미국 금융 협회 회장을 역임했다. 프린스턴대학교의 명예교수로 재직 중이며 세계적 베스 트셀러 랜덤워크 투자 수업을 썼다.

 

투자의 성공은 끝에서 시작됩니다. '끝'과 '시작'은 극과 극처럼 대척점에 서 있는 말이죠. 투자의 성공이 끝에서 시작된다고 하면 쉽게 받아들이지 못하실 분도 많을 것으로 압니다. 하지만 사업이든 투자든 그걸 시작했다는 게 중요한 게 아니라 어떻게 끝내느냐가 더 중요합니다.

 

아파트 매매로 따지면 매수가 아니라 매도에서 성공을 가늠할 수 있다는 얘기죠. 아파트는 살 때가 아니라 팔고 난 이후부터 성공의 시작입니다. 주식투자에서 말하는 '매수는 기술, 매도는 예술'이라는 말은 사는 건 누구나 할 수 있지만 수익을 내는 타이밍에 파는 건 무척 어렵다는 걸 뜻하죠. 주식이든 부동산이든 '상품'을 사는 게 아니라 '때'를 사는 것으로 인지하셔야 합니다.

 

똑같이 삼성전자, 테슬라 주식을 사도 '언제' 사서 '언제' 팔았냐에 따라 최종 수익률이 달라집니다. 삼성전자나 테슬라 주식은 대한민국 부동산으로 따지면 강남의 1급지 아파트나 마찬가지입니 다. 입지 좋고 가치 있는 비싼 물건이죠. 하지만 무엇을 사느냐, 어느 입지의 아파트를 사느냐보다 더 중요한 건 '언제 사느냐' 입니다. 그리고 언제 사느냐보다 더 중요한 건 '언제 파느냐'이죠. 특히 부동산은 다른 투자 수단에 비해 매도에서 꼬이는 경우가 많습니다. 주식은 하락하는 순간에도 분할매수가 가능합니다. 소위 말하는 물타기를 해서 평단가를 낮추는 것이죠. 매수뿐만 아니라 매도 역시 가능합니다. 손해를 보고 팔아치우려고 마음 먹기가 어렵지, 마음만 먹으면 손절도 얼마든지 가능하죠.

 

하지만 부동산은 덩치가 크고 비싼 물건이다 보니 주식처럼 쉽게 넘 길 수가 없습니다. 더구나 하락장에는 당장 팔고 싶다고 해도 받아줄 사람이 없으니 도저히 팔 수가 없죠. 모든 투자와 사업에는 끝이 있습니다. 투자자든 창업가든 그 끝을 가늠하고 일을 시작해야 합니다. 제 유튜브 채널에 어떤 분께서 이런 덧글을 남기셨습니다.

"떨어져도 거래나 되면 그냥 손해 보고 팔아버리고 다 털까 싶었는데, 집 보는 사람 자체가 없어요. 빚이 거의 없이 샀는데도 피를 말리더라고요. 언젠간 우상향이니 떨어져도 기다리면 된다는 건 정말 대인배만 가능한 거 같아요. 그런데 요즘 자신이 대인배라고 착각하는 사람이 많네요. 과거 하락장을 맞고 지금 잘되신 분들 멘탈이 좋아서 버린 게 아니고 거래가 씨가 말라 강제 장기투자한 경우가 대부분이에요."

 

○ 하락장에서 살아남아야 기회가 온다.

시장에서 무엇보다 중요한 것은 살아남는 것이다. 살아남아야 기회가 온다. 대부분 그 기회가 오기 전에 시장에서 쫓겨난다. _조지 소로스

 

조지 소로스 : 현존하는 최고의 펀드매니저로 꼽히는 조지 소로스는 퀀텀펀 드 등의 지주회사 격인 소로스펀드매니지먼트의 회장이다. 그가 1969년에 짐 로저스와 함께 세운 퀀텀펀드는 400만 달러로 시작해 1989년까지 20년간 연평균 수익률 34퍼센트를 기록하며 헤지펀드의 역사에 새로운 장을 열었다. 소로스의 퀀텀펀드는 1992년 10월 영국 파운드화 위기 당시 환투기를 통해 일 주일 만에 10억 달러에 달하는 차익을 챙기며 영국 중앙은행의 항복 선 언을 받은 것으로도 유명하다.

 

매매 타이밍의 기준으로 전세가율을 말하는 분이 많습니다. 물론 전세가와 매매가의 괴리가 줄어들고 갭이 적을 때가 갭투자 적기이긴 합니다. 하지만 같은 전세가율이더라도 상승장 끝물의 전세가율과 하락장 끝물의 전세가율은 전혀 다른 결과를 낳습니다. 하락장 끝물에서 전세 가율이 점점 올라가며 매매가와 갭이 줄어드는 건 상승장이 시작된다는 시그널이자 매수해도 된다는 시그널입니다.

 

하락장이 계속되면 집값이 바닥을 뚫고 지하실까지 내려가니까 아무도 집을 사려고 하지 않죠. 집을 사지는 않지만 살 집은 필요하니까 전세 수요가 급증합니다. 당연히 전세가도 올라가겠죠. 예컨대 전세가가 1억5천만 원이고 매매가는 2억 원인 아파트가 있다고 해보죠. 하락장이라 매매가는 수년 동안 계속 떨어져왔습니다. 이 시기에 결혼을 앞둔 예비 신랑이 대출을 받아 아파트를 매매하려고 하면 주위에서 다 한마디씩 합니다. 집값 더 떨어질 건데 왜 하필 이 시기에 집을 사냐, 처가에 얼마나 잘보이려고 망하는 길을 선택하느냐는 식이죠. 수년간 계속되는 상승장에서는 지금 집값에서 천만 원만 싸도 당장 집을 사겠다던 사람들이, 수년간 이어지는 하락장에서는 상승장 대비 수억 원이 빠졌는데도 집을 안 삽니다. 심지어 집을 사려는 주변 사람에게 훈계하고 잔소리를 하죠. 그러다 보니 매매가 2억 원은 그대로인데 집을 사면 돈을 날릴 것만 같아서 전세를 구합니다. 다들 집을 안 사고 전세를 구하다 보니 전세가가 슬금슬금 올라 어느새 1억8천이 됩니다. 전세가율 90%가 된 상황입니다. 전세보증금에 2천만원 만 보태면 집을 살 수 있는데, 안 삽니다. 수년간 하락했고 오를 기미가 보이지 않으니까요. 이처럼 전세가는 계속 오르지만 매매가보다 더 오를 수 없다 보니 결국 전세와 매매가의 갭이 줄어들다가 전세가 매매가를 밀어 올리며 집값이 올라가는 겁니다. 아무도 집을 사지 않는데 집값이 올라가는 마법 같은 일이 벌어지는 것이죠. 내 집뿐만 아니라 주변 모두 전세가가 상승하면서 매매가를 밀어 올리고 있다면 전세가율을 기준으로 매매 타이밍을 잡아도 좋습니다.

 

○ 모두가 믿는 투자 상식의 90%는 틀린 정보다.

 

투자자를 위협하는 가장 큰 적은 감정과 편견이다._켄 피셔

 

켐 피셔 : 워런 버핏의 스승 벤자민 그레이엄과 함께 초창기 투자이론을 만들어 낸 투자의 대가 필립 피셔의 아들. 글로벌 머니 매니지먼트 회사 피셔 인베스트먼트를 설립하여 약 220조 원 이상을 운용하고 있다.

 

우리나라 경제기사를 보면 '귀에 걸면 귀걸이 코에 걸면 코걸이' 식인 경우가 많습니다. 어떤 결과를 두고 원인을 추론해서 밝혀야 하는데, 그 원인이 분명하지 않으니 이런저런 이유를 끌어다 붙여 그럴듯하게 보이도록 만드는 식이죠. 예컨대 주식시장에는 '코리아 디스카운트'라는 말이 오랫동안 정설처럼 회자되었습니다. 대한민국은 전쟁이 종식된 게 아니라 휴전 상태입니다. 수도 서울에서 불과 수십km 떨어진 곳에 북한이 대치 중인 지리적, 정치적 불안정 때문에 주가가 제값을 받지 못하고 실제 가치보다 더 낮은 가격에 거래되고 있다는 것이죠. 북한이 미사 일 발사 실험을 했는데 다음 날 주가가 하락했다면 여지없이 불안한 대북 정세에 시장이 영향을 받아 주가가 하락했다는 기사가 나옵니다. 그런데 미사일 발사, 핵실험이 주가와 직접적인 연관이 있는 것일까요? 팩트를 따져보면 미사일 발사나 핵실험 직후 주가가 하락한 경우가 있지만 오히려 오른 경우도 있습니다.

 

○ 알고리즘에서 벗어나야 투자에 성공한다.

 

전문가들이 예측을 내놓는 이유는 자신이 잘 알기 때문이 아니라 요청을 받았기 때문이다. _존 케네스 갤브레이스

 

부동산 투자로 성공하기 위해서는 내가 아는 것이 진정한 앎인지 복기하고 편견을 깨트려야만 합니다. 대부분의 투자자가 최근 몇 년간 이어진 부동산 상승장에서 시장에 진입했습니다. 부동산 초보로 시장에 뛰어들어 유튜브나 책을 보며 많은 공부를 하셨겠지요. 그런 분들은 처음 접한 정보나 유튜버의 메시지를 부동산에 적용되는 단 하나의 가르침처럼 맹목적으로 받아들이기 쉽습니다. 유튜브 알고리즘은 관심 있는 주제에 대한 끊임없는 문어발식 확산으로 내 지식의 바다를 넓게 만들어주는 장점이 있지만, 내가 듣고 싶은 것, 내가 보고 싶은 정보만 줄줄이 접 하게 돼 지식의 편견이라는 독을 낳을 수도 있습니다.

 

'아파트 상승' 키워드로 검색하거나 상승 논조의 유튜브를 주로 시청하고 구독한다면 유튜브 알고리즘 역시 그와 유사한 콘텐츠를 끊임없이 추천하게 됩니다. 그러다 보면 어느새 '세상 모든 사람이 상승을 외친다!'고 세뇌되는 것이죠. 나뿐만 아니라 모두가 그렇게 생각하는 것처럼 보이기에 자신의 선택과 결과에 안심하게 되는 것입니다. 다수의 언론이 검증되지 않은 논조를 생산해내듯, 결과에 원인을 끼워 맞추는 방식에 유튜브 알고리즘이 큰 역할을 하게 됩니다. 이는 내가 경험하고 느끼고 검증한 지식이 아닌 한 방향의 메시지에 지속적으로 노출돼 결국 선택지가 없는 단 하나의 결정만이 유일한 답이라고 여기는 결과를 초래하게 됩니다.

 

○ 쉬는 것도 투자다.

 

'잭팟을 터뜨렸다고 말하는 사람들을 부러워해서는 안 된다. 이것이 성공적인 투자의 핵심이다. _워런 버핏

 

한 때 N잡이라는 말이 유행처럼 번졌습니다. 스마트스토어 창업이나 블로그를 통한 광고 수익 창출 등 직장인의 월급만으로는 살 수 없으니 근로소득 외 다른 추가 수익, 일명 파이프라인을 만들어야만 한다는게 절대 명제처럼 받아들여졌죠. 스마트스토어를 창업해서 1년 만에 연매 출 몇 억을 기록했다거나 월 천만 원의 매출을 올린다는 둥 광고 아닌 광고 같은 콘텐츠도 우후죽순 쏟아졌습니다. 마치 동참하지 않으면 바보가 되는것 같은 상황이 벌어졌죠. 실제로 많은 분이 스마트스토어 창업을 하거나 부업으로 SNS채널을 개설하기도 하셨습니다. 그런데 결과는 어떤가요? 광고처럼 부업을 통해 한 달에 천만 원씩의 부수입을 얻은 분이 혹 주변에 있던가요? 만약 말 그대로 한 달에 천만 원의 순수익이 창출되는 블루오션이라면, 조용히 혼자만 알고 있다가 한 달에 천만 원이 아니라 삼천만 원, 오천만 원 식으로 순수익을 늘려나가면 되는데 왜 굳이 나서서 '이렇게 좋은 부업이 있는데 아직도 모르세요? 당신도 할 수 있습니다!'라고 광고하는 걸까요? 이렇게 좋은 거니 너도 해라, 쉽게 돈 벌 수 있다는건 전형적인 다단계, 폰지 사기의 주장과 크게 다를 게 없습니다. 다른 사용자를 그 판에 적극적으로 끌어들인다는 건 경쟁자가 적은 블루 오션을 자발적으로 레드 오션으로 만드는 셈입니다. 왜 그들은 자신이 참여하는 시장을 레드 오션으로 만들려는 걸까요? 더구나 '누구나 할 수 있다'는 건 난도가 높지 않은 쉬운 일이며 진입장벽이 낮다는 뜻입니다. 참여자가 적고 일도 어렵지 않은 블루 오션이라면 비교적 쉽 게 이익을 낼 수 있습니다. 하지만 누구나 쉽게 할 수 있어서 다들 뛰어들게 된다면 이익은 급속도로 줄어들 수밖에 없죠. 먹을 수 있는 파이의 크기는 정해져 있는데 먹을 입이 많아지면 내 입에 들어오는 조각이 작아지는 건 당연한 이치입니다.

 

○ 하락의 시작은 어떻게 알아차릴 수 있을까?

 

강세장은 비관 속에서 태어나 회의 속에서 자라며 낙관 속에서 성숙해 행복 속에서 죽는다. 최고로 비관적일 때가 가장 좋은 매수 시점이고 최고로 낙관적일 때가 가장 좋은 매도 시점이다. _존 템플턴

 

아파트사이클은 5단계로 진행됩니다. 각 단계마다 사이클의 시간이 길거나 짧아질 뿐 사이클의 단계는 동일하게 반복 진행되죠. 부동산 가격 변화의 4요소는 심리, 전세가, 분양, 정책입니다. 가격 변화에서 가장 중요한 첫 번째 요소가 심리이다 보니 정량화할 수 없는 심리를 기반으 로 가격 변동을 어떻게 판단할 수 있는지 의문을 표하는 분들이 있죠. 그분들은 저의 전망에 대해 데이터 기반이 아닌 심리라는 정성적 기반으로 예측하기에 신뢰도가 떨어진다고 말하기도 합니다. 분명히 말씀드리지만 데이터 등 정량적 평가 요소들은 디폴트값입니다. 말 그대로 데이터를 기본 중의 기본으로 깔고 가는 것이죠. 하지만 데이터가 아닌 심리를 먼저 강조하는 데는 분명한 이유가 있습니다. 투자는 인간의 합리성을 신봉하는 전통경제학이 아닌 행동경제학에 지배되기 때문입니다. 행동경제학에 대해 쉽게 말하자면 '똑똑한 사람들이 멍청한 선택을 하는 이유'를 연구하는 것이죠. 사람들은 자신이 남보다 우월하다고 착각하며, 자신에게는 비현실적일 만큼 긍정적입니다. 길을 지나가는 남성을 무작위로 붙잡고 “당신은 남들보다 운전을 잘하는 편인가요?"라 물으면 열 명 중 아홉 명은 '그렇다'고 대답할 것입니다. 그나마 아니라고 답하는 한 명은 아직 운전면허를 취득하기 전일 게 분명합니다. 일반적으로 물건이 싸면 사고 비싸면 사지 않는 게 합리적 소비입니다. 똑같은 라면 한 봉을 사는데 A가게는 1,000원에 팔고 B가게는 1,500원이면 당연히 A가게에서 소비하는 게 합리적이죠. 하지만 주식과 부동산과 같은 투기 요소가 있는 상품을 살 때는 정반대의 비합리적인 선택을 합니다. 쌀 땐 안 사고 비싸지면 앞다퉈 사죠. 인간은 합리적 선택을 한다는 가정을 디폴트값으로 설정하는 전통경제학 입장에서 보면 멍청하기 짝이 없는 행동입니다. 행동경제학의 관점에서 매수자와 매도자의 심리를 파악해야만 이런 비합리성의 인과를 추론하고 투자 성공률을 높일 수 있게 됩니다.

 

○ 폭등장의 거품이 꺼지고 하락의 계절을 버티면 반드시 투자자를 위한 선물 세트가 찾아옵니다. 그 선물은 바로 미분양, 세금 완화, 저금리입니다. 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 3종 선물 세트죠. 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 게 매매의 대원칙입니다. 집값이 영원히 하락할지 모른다는 하락장의 공포 속에서도 반가운 3가지 선물이 여러분을 찾아가면 과감히 기회를 잡으시기 바랍니다. 투자는 상품이 아니라 때를 사는 것임을, 무엇을 사느냐가 아닌 언제 사서 언제 파느냐가 중요함을, 아파트사이클은 곧 성공 투자의 사이클임을 잊지 마시기 바랍니다.

 

○ 에필로그

 

서두르지 말되, 쉬지도 말라!

 

이렇게 또 세 번째 책이 세상에 나오게 됐습니다. 사실 책을 꼭 써야겠다는 생각이 있었던 건 아닙니다. 앞선 두 권의 책을 써내는 것이 쉬운 일이 아니기도 했지만, 하락장을 앞두고 하락을 말하고 책으로까지 낸다는 게 내심 부담되기도 했습니다. 2018년 1월, 첫 번째 책 『전세가를 알면 부동산 투자가 보인다』를 냈을 때 앞으로 폭등기에 해당하는 3~4년 정도의 사이클이 더 진행되고, 그다음에는 반드시 하락기가 찾아올 것이라고 책 뒤표지에 이미 분명히 밝혀 두었습니다. 당시에는 정확한 부동산 전망을 하는게 첫 번째 목적이 아니라 우리나라에만 있는 전세제 도와 주택가격의 상관관계를 명확히 밝히고 아파트 시장에 사이클이 있다는 걸 알리는 게 우선이었습니다. 집값이 떨어질 때는 전세가 가격저항선이 되어 하락의 최후 마지노선이 되고, 상승할 때는 전세가 집값을 밀어올린다는 걸 논리적으로 설파하는 게 첫 책 집필의 이유였죠. 기준을 명확히 설정하면 집값의 오르내림에 대해 전망하는 건 부수적으로 따라오는 것이기도 했습니다. 부동산 관계자 중 전세가와 매매가의 관계를 명확하게 정리하고 이론으로 정립하여 책으로 낸 사람이 없었기에 첫 책은 그 상관관계를 밝히는 것으로 큰 의미가 있다고 여겼습니다. 아파트 사이클의 단초가 되는 심리, 전세가, 분양, 정책의 토대를 세운 것에 대해 내심 자부심이 있기도 했죠.

 

2020년 6월, 두 번째 책 『부동산 폭등장이 온다』를 출간했습니다. 책 앞표지엔 “시장은 언제나 규제를 이긴다!"는 말이 또렷이 박혀 있죠. 저는 폭등을 예상했고, 실제로 대한민국 부동산 시장은 폭등했습니다. 2021년 1월에는 제 유튜브 채널을 통해 2021년에도 상승세가 이어지겠지만 매수세가 있는 올해 안에 집을 매도할 것을 권해드렸고, 같은 해 8월에는 신사임당 채널에 출연하여 부동산 침체가 올 것이므로 집을 사지 말라고 말씀드렸습니다. 물론 8월 이전부터 하락장이 올 것임을 다른 채널과 다양한 매체를 통해 꾸준히 강조했죠. 해가 바뀌어 2022년 5월에 는 "8월 전세대란은 없다."고 못을 박았습니다. 시간이 흐른 뒤 제 전망이나 의견이 모두 맞았음이 드러났지만, 전망 당시에는 공감보다 욕과 비난이 더 많았습니다. 상처뿐인 영광이라고나 할까요. 그래도 그때는 괜찮았습니다. 제 분석과 전망에 대한 자부심이 있기도 했고, 시간은 결국 진짜를 가려낼 것이라 생각했기 때문이죠. 하락장에 대한 다수의 전망 역시 맞아떨어지고 있지만, 책을 쓰는 건 제게 별개의 문제였습니다. 상승장에는 부동산 투자로 갑자기 큰 이익을 얻는 이들이 눈에 보이니 상대적 박탈감을 느낄 뿐이지만, 하락장에서는 실질적인 손해가 발생하기 시작합니다. 지금껏 상투에서 집을 사서 수년 동안의 하락장 동안 물적으로 심적으로 극심한 고통을 겪는 분들을 너무나 많이 지켜보았기에 하락을 앞둔 시점에 책을 내는 것이 과연 맞을까에 대한 고민이 컸습니다. 상대적 박탈감을 느끼는 것과 가정이 깨지고 심한 경우 목숨까지 내던 지는 것은 완전히 다른 차원의 문제이기 때문입니다. 폭등을 예견할 때야 돌팔이 부동산업자라는 욕 몇 마디 들으면 그만이지만, 하락을 예견할 때는 집값이 하락하면 큰 피해를 입는 분들의 원망을 들어야 했기 때문이었습니다. 자괴감이 들기도 했죠.

 

그런데 몇몇 구독자께서 진심 어린 덧글을 달아주시는 걸 보곤 위로를 받았습니다. 제 채널의 영상을 접한 이후 따님이 집을 사려는 걸 말려서 한때 극심한 원망을 들었지만, 이제는 딸이 "엄마 말 듣고 집 안 사서 다행"이라고 말한다는 친정엄마의 사연, 제 영상을 보고 욕심을 내려놓고 2021년에 매도하였는데 지나고 보니 그때 매도한게 천만다행이라 생각한다는 분, 내 집을 갖는 걸 포기했었는데 아직 기회가 남아있다는 걸 알고 희망이 생겼다는 분까지 참으로 사연은 다양했는데, 그분들의 말씀에는 공통된 게 있었습니다. 바로 '자산을 지킬 수 있어서 다행이고 감사하다'는 얘기였죠. 저는 제 채널 구독자님이나 제 책의 독자님 모두를 부자로 만들어드리겠다는 거짓말은 못 합니다. 저는 아파트사이클을 연구하는 사람이지 소원을 들어주는 요술램프 속 지니가 아니니까요. 만약 요술램프가 있다면 "나 이현철부터 좀 부자가 되도록 만들어달 라!"고 소원을 빌고 싶은 게 솔직한 심정입니다. 아니, 사람은 누구나 그렇습니다. 사촌이 땅을 사면 배가 아프다는 속담이 있듯이 실거주 내 집값은 그대로인데 사촌이 등기를 치고 분양권을 얻으면 배가 아플 수밖에 없습니다. 이건 잘못된 게 아니라 자연스러운 겁니다. 사촌이 매수한 땅 때문에 배가 아픈 사람더러 배 아프지 말라고 하는 건 인간 본연의 성정을 거스르라는 것과 같으며, 아래로 흐르는 물에게 거꾸로 위로 솟으라 말하는 것과 똑같습니다. 투자자는 사람이 지닌 자연스러운 성정인 욕심과 욕망을 인정하고, 이득을 얻고자 하는 자신을 통해 세상을 투영 해야 비로소 투자 세계의 대중 심리와 흐름을 읽을 수 있습니다. 저는 저의 부족함과 욕심을 알기에 아파트사이클의 가장 중요한 요소인 심리의 중요성을 그 누구보다 절감하고 있습니다. 저에게는 남을 몇십억 부자로 만들 능력은 없지만, 최소한 자산을 지키고 그걸 바탕으로 더 큰 도약을 하는데 도움을 드릴 수는 있습니다. 왜냐하면 저 역시 제가 연구한 아파트사이클을 바탕으로 집을 매도하고 다가올 기회를 기다리고 있기 때문입니다. 세 번째 책을 쓰기로 결심한 것은 결국 책을 통해 전하는 저의 메시지가 누군가의 소중한 자산을 지키는데 도움이 되고, 희망을 잃은 이에게는 인내 끝에 반드시 기회가 올 것이라는 응원이 되리라 생각했기 때문입니다.

 

길고 긴 하락장이 시작되면 다들 지쳐 나가떨어지기 마련입니다. 하지만 시장에 남아있어야 합니다. 시장을 떠나지 않아야만 기회를 잡을 수 있습니다. 「젊은 베르테르의 슬픔』, 「파우스트」 등의 고전을 남긴 괴테는 이런 말을 했습니다.

 

“서두르지 말되, 쉬지도 말라.”

 

투자는 고독한 길입니다. 대중과 함께하면 안심이 되지만 모두가 몰려가는 곳에 부자의 길은 없습니다. 모두가 공포에 휩싸일 때 매수하고 모두가 환희에 떨때 매도하는 건 본성을 거스르는 일이죠. 미쳤다거나 미련하다는 소리를 들을지도 모릅니다. 아니, 들을 수밖에 없습니다. 그 고독한 길을 걸을 때 이 책이 위안이 되고 나침반이 되기를 바랍니다. 이 책으로 인해 단 한 분이라도 소중한 자산을 지킬 수 있다면, 그리고 끝내 기회가 왔을 때 놓치지 않고 힘껏 움켜쥘 수 있다면 더 바랄 것이 없습니다. 기회가 임박하여 또 다른 인사를 들고 여러분을 찾아뵐 수 있으면 좋겠습니다.

 

이상으로 독서 요약을 마치겠습니다.

감사합니다.

 

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